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          德國漲房租,我可以不同意嗎?作為租客你要知道的都在這里了!

          2010-2020,僅僅十年,柏林的租房價格翻倍,從原本的5.9歐/㎡,到12.5歐/㎡;慕尼黑緊隨其后,上漲68%,租金直逼20歐/㎡,成為全德租房最貴的城市。


          這樣的租金瘋狂上漲,在德國隨處可見。據統計,德國平均租金從2010年的5.89歐/㎡,一路升至2020年的7.68歐/㎡。

          連年漲租,讓越來越多的民眾走上街頭示威抗議。


          那么,如此高幅度的漲租是否合理呢?租客面對漲租,又有哪些選擇呢?今天,德商寶給大家說一說,漲租那些事兒。

          01、在德國可以漲多少?

          在德國,房東想要漲租有個上限:漲價后的房租不得超過當地的慣常水平(ortsüblich),也就是過去六年內該地區類似公寓的平均租金。

          而這平均租金具體是多少?

          則可以參考Mietspiegel,即“租金指數”或“房租標準”。這是一份由各地區政府統計整理的租金大全,不同建造年份、不同大小、不同配置的房屋,你都可以在上面找到均價。

          需要說明的是,Mietspiegel展示的是Kaltmiete,即冷租,Nebenkosten并不算在內。

          有了這份Mietspiegel,房東漲價就不能隨心所欲了。按照規定,在每一次漲價時,房東都要向租客進行說明,表明類似大小、位置、建造年份和設施的房屋的均價,以及在多少范圍內的漲價是合理的。

          作為租客,手持這一份“官方價格表”,拒絕起房東的不合理需求時也更有理有據了。

          需要注意的是,房東必須以文本形式(Textform)發送漲租通知,比如信件、郵件。如果租房合同中約定了具體的文本形式,則可以按合同來。


          這里以最早設置Mietspiegel,同時也是德國租金最高的城市之一的柏林為例。下圖為柏林最新的租金指數表格,橫向以建房年份區分,縱向以居住面積、房屋地段區分,共劃分了90個不同的價格檔位(歐元/平方米)。


          房屋地段上,共分為einfach/mittel/gut三擋,不同街區在什么檔位,可以通過下面的地圖,或Mietspiegel里更詳細的表格查詢得到。


          Mietspiegel基本都是對公眾開放的,搜索城市名+Mietspiegel就可以從政府官網免費下載。

          可以說,Mietspiegel的主要存在意義,就是規范租金上漲,保障租客權益。

          今年6年,聯邦議院通過了一項租金指數法的修正案,規定居民超過5萬的城市今后必須制定租金指數。然而遺憾的是,截至目前,在德國200個最大的城市中,仍有80多個城市目前沒有有效的租金指數。

          對于這些仍沒有租金指數的城市,房東禁止參考臨近城市的Mietspiegel,但是可以以本地區三間類似房屋的租金作為漲價標準。需要注意的是,房東必須提供有效聯系方式,讓租客可以詢問到具體的房屋情況和租金。

          02、什么時候可以漲?

          簽訂租賃合同之后,1年內禁止漲租,發出漲租通知后,房客還有3個月時間來檢查其合理性。也就是說,在搬進新家的至少15個月內,房租都應保持不變。

          同理,在上一次漲租后,也得等上至少一年,房東才可以再次漲租。

          此外,三年內房租上漲不得超過20%;房屋稀缺地區,這一比例是15%。


          另一條限制是,漲租的最高上限是原租金的120%,如果現在的租金已經超過了這一限制,房客有權拒絕,且可以索回過去三年多付的金額。(注意:本條限制在柏林無效

          值得注意的是,很多房東會在合同中注明階梯租金(Staffelmiete),也就是說每年房租自動上調一定金額或比例。這種情況下,即使三年內房租上漲超過了20%,也是為法律所認可的。小伙伴們簽署合同前,一定要考慮清楚。

          類似的情況還有指數租金(Indexmiete),也就是說,房租每年根據通貨膨脹水平自動上調。

          但是想要在階梯/指數租金的基礎上,再次根據Mietspeigel漲價,那就不可以咯。

          03、租客權益

          面對連年漲價,租客是否可以Say No呢?

          很遺憾,只要房東的漲價金額符合Mietspigel,沒有超出前文提到的限制,或是符合合同中的階梯租金/指數租金規定,租客只能忍痛掏錢。

          好消息是,法律給租客留足了3個月的考慮時間(überlegensfrist),這里的3個月是自然月,而非實際90天。例如你在5月5日收到了房東的漲價通知,8月1日才可以開始漲價;7月30日收到了漲價通知,10月1日才可以開始漲價。(也就是說這幾個月還是繼續沿用老房租)


          大家面臨漲價時,一定要好好利用這三個月時間考慮。因為一旦你同意漲租,就無法撤回(Kein Widerrufsrecht)!

          而且要注意的是,如果你已經支付了更高的租金,即使你沒有正式表達過同意,法律也認定你已經同意了哦(Formfreie Zustimmung)!

          而如果你拒絕此次漲租,房東只能向法院起訴,這項起訴必須在你拒絕后三個月內進行。

          租客還有一種選擇,就是提前終止合同。和正常的三個月Kündigungsfrist不同,如果是因為拒絕漲租而搬出,Kündigungsfrist縮短到兩個月。

          04、小貼士

          即使有了Mietspiegel作為參考,租戶和房東之間仍舊經常發生糾紛。在此,給各位租客朋友一些小貼士:

          1. 收到漲價通知時,“不反應”比“亂反應”好

          正如前文所說,一旦你表達了同意(無論是書面,還是口頭),就認定漲價生效。即使房東的漲價完全違返Mietspiegel,也沒有辦法再撤回。所以,不要輕易點頭,否則,本來是你在理,也變成了房東在理。

          2. 向租戶協會或相關律師求助

          據統計,德國有四分之一的房東漲價超出了合法范圍,房東們亂用Mietspiegel,參考一套完全不匹配的數值;又或者,他們的漲租要求本身就不成立(比如說,按照法律,房東在漲租時,需要獲得租房合同中每一個租戶的同意)。


          然而,這些細節外行人不得而知。在這種情況下,最好的解決方式就是求助專業機構,例如Mieterverein。

          3. 向房東索要證明

          作為租戶,你有權要求房東提供關于成本租金的計算細節,并要求查看相關證明。這些,無論是幫助你判斷漲租是否合理,還是在日后作為法律證據,都十分有效。


          租房,是每個留德華繞不過去的坎,而愈發高漲的租金,也成為大家生活重擔之一。德國政府希望通過Mietspiegel,遏制住飆升的租金,效果具體如何,還有待觀望,但至少,能讓那些隨意漲租的房東有所收斂。

          希望今天的文章,能對屏幕前的各位有所幫助,如果你有過相關經歷,也歡迎評論區討論哦~




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